Vuokratulon verotus: näin vuokrasi verotetaan

Mitä vuokratuloon lasketaan

Vuokratuloa on kaikki, mitä vuokralainen maksaa sinulle asunnon käytöstä:

• kuukausivuokra
• vesimaksut ja muut korvaukset, jotka vuokralainen maksaa sinulle
• lyhytaikaisessa vuokrauksessa myös siivous-, liinavaate- ja muut oheispalvelumaksut
• vuokravakuus vasta silloin, kun pidätät sen esimerkiksi maksamattomien vuokrien kattamiseksi – palautettava vakuus ei ole tuloa

Myös lyhytaikainen tai satunnainen vuokraus, esimerkiksi Airbnb:n kautta, on veronalaista pääomatuloa. Alustat ilmoittavat vuokratulot Verohallinnolle (DAC7), mutta vastuu tulojen ilmoittamisesta on edelleen sinulla.

Paljonko veroa maksat

Verotettava vuokratulo on vuokrat, joista on vähennetty vuokraamisen kulut ja poistot. Mitkä kulut saa vähentää, on koottu ohjeeseen vuokra-asunnon verovähennykset.

Pääomatulon vero on 30 % ja vuoden pääomatulojen 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 %. Raja koskee kaikkia pääomatulojasi yhteensä: vuokrien lisäksi esimerkiksi osinkoja ja myyntivoittoja.

Lainan korot

Vuokra-asuntoa varten otetun lainan korot vähennetään kaikista pääomatuloistasi, ei vuokratulosta lomakkeella 7H. Pankki ilmoittaa korot Verohallinnolle. Tarkista esitäytetystä veroilmoituksesta, että lainan käyttötarkoitukseksi on merkitty vuokra-asunnon hankinta (tulonhankkimisvelka).

Lainan lyhennyksiä ei voi vähentää lainkaan.

Kun kulut ylittävät tulot

Jos vuokrauksen kulut ja lainan korot ovat suuremmat kuin pääomatulosi, syntyy pääomatulolajin alijäämä. Sitä ei menetetä.

Alijäämästä 30 % vähennetään ansiotulojesi veroista alijäämähyvityksenä, enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärä nousee 400 eurolla, jos sinulla on alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai enemmän.

Hyvityksen ylittävä osa vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi. Se vähennetään pääomatuloistasi seuraavien 10 vuoden aikana sitä mukaa kuin niitä syntyy. Verohallinto tekee tämän automaattisesti.

Vuokraus sukulaiselle alle markkinahinnan

Jos vuokraat asunnon lähipiirillesi selvästi käypää vuokraa halvemmalla, kyse ei ole verotuksessa tulonhankkimistoiminnasta. Kuluja voi silloin vähentää enintään vuokratulojen verran: tappiota ei synny, eikä sitä voi vähentää muista tuloista.

Kun asunto on osan ajasta omassa käytössä

Vähennät vain ne kulut, jotka kohdistuvat vuokraukseen. Jos asut asunnossa itse osan vuotta tai vuokraat vain osan siitä, jaa yhteiset kulut, kuten hoitovastike, vuokratun ajan tai osan mukaan.

Näin ilmoitat vuokratulot

Asunto-osakeyhtiön huoneiston vuokratulot ja kulut ilmoitetaan lomakkeella 7H tai OmaVerossa kohdassa Vuokratulot – osakehuoneistot. Rivi riviltä etenevä ohje on sivulla lomake 7H: täyttöohje. Omakotitalon tai muun kiinteistön vuokratulot ilmoitetaan lomakkeella 7K ja ulkomailla sijaitsevan asunnon lomakkeella 16B.

Ilmoitus tehdään keväällä esitäytetyn veroilmoituksen yhteydessä. Vuokratulosta ei pidätetä veroa etukäteen, joten jos vuokratuloa kertyy paljon, korota ennakkoveroasi OmaVerossa jo vuoden aikana: jäännösveron päälle tulee korkoa.

Kun myyt vuokra-asunnon

Myyntivoitto eli luovutusvoitto on pääomatuloa. Se lasketaan vähentämällä myyntihinnasta:

• hankintameno: ostohinta, varainsiirtovero, rahastoidut pääomavastikkeet ja perusparannukset, joita et ole vähentänyt poistoina
• myyntikulut, kuten välityspalkkio ja myynti-ilmoitukset
• tai näiden sijaan hankintameno-olettama: 20 % myyntihinnasta, tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta. Olettamaa käytettäessä muita kuluja ei vähennetä.

Jos myyt tappiolla, luovutustappio vähennetään luovutusvoitoistasi ja muista pääomatuloistasi myyntivuonna ja viitenä seuraavana vuonna. Myynti ilmoitetaan lomakkeella 9.